《中国经济周刊》记者李永华| 湖南报道
“我在恒大买的10万元理财产品，本月交了8000元，拿回了一半。” 湖南长沙投资人余先生表示2022上市房企三道红线统计，已经连续5个月收到钱，还本金。4万元。他选择的方案是每月偿还8000元。如果一切顺利，本金将在今年年底前全部收回。至于之前约定的高利率，早就不在他的考虑范围之内了。
余先生觉得幸运多了。不过，他也表示2022上市房企三道红线统计，不少投资额超过100万元的朋友还是有些担心。他们所期待的是，恒大的现金流能够恢复，能够尽快恢复到原来的资本。
除了恒大，阳光城、宝能集团、鸿坤集团等房地产金融产品也面临风险。很多投资者都期待着这些公司的热血回归，也期待着自己的回报。
无论是出售资产，还是融资，财务压力巨大的房企，要想生存下去，必须想方设法获得更多的资金。
三条红线不松，银行放贷谨慎
6月20日晚间，中国恒大发布公告称，公司正在积极推进重组工作，公司预计7月底前公布重组初步方案。同时，嘉凯诚()发布公告，恒大旗下广州凯龙拟出售其持有的2.11%嘉凯诚股份，总对价为7790万元。
这是恒大出售资产回血的最新举措。自爆以来，恒大一直在全国各地寻找买家，不仅出售其持有的上市公司股权，还出售其房地产开发项目。5月26日，中国恒大13.47亿元出售宁波城市之光项目权益，其中约2.94亿元用于恒大在宁波的项目及其他项目。.
为建设项目还清债务是恒大自救的主要方式之一。某商业银行湖南分行负责信贷的副行长透露，恒大在湖南的资产其实还不错，没有资不抵债。不过，复苏的关键是恒大能恢复融资能力，银行愿意放贷，项目销售能收钱。
这是困难的。某房地产研究机构的研究员表示，目前，全国各地地方政府纷纷推出房地产救助政策，整体资金逐渐松动。但三条红线并未松动，银行仍将面临向踩到红线的企业放贷的压力。，会很谨慎。
央行和银保监会于2020年8月推出房企“三红四管”办法。根据不同的财务指标，房企分为“红、橙、黄、绿色”。“三条红线”包括：房企扣除预收账款后的资产负债率不大于70%；房企净负债率不大于100%；房企现金与短期负债比率小于1。“红色”房企有息负债规模不增加，有息负债规模年增长率为“橙色”、“黄色”和“绿色” 房企不超过5%、10%、15%。该政策将于2021年全面实施。
此后，降低杠杆率，由红变绿，成为所有房企的目标之一。从各家上市房企的2021年年报来看，还在红黄线以上的建业地产、正融地产、绿地控股等公司，总是有各种负面消息。
建业曾经是河南最大的房地产公司。6月1日，建业地产（0832.HK）公告，董事长胡宝森将建业地产29.01%的股权转让给河南国企。此外，还有可转换债券交易设置。如果触发债转股，河南国企将成为建业第一大股东。
国企接手，是拯救建业地产的一大举措，也能释放市场信心。目前，在各个国企、央企的房地产销售场景中，房产顾问在推荐项目时，必须强调其央企和国企的信用背书。
不过，对于已经拿到绿地长沙一个项目房产的林安来说，绿地“国企”的光环就没有那么耀眼了。他说真的没有办法。绿地长期拖延项目付款。拿了房子以后，以后就可以变现了。
绿地长沙城际空间站的不少业主更是着急。一期工程部分已移交，部分正在等待复工。碰巧业主不时封锁销售部门。但也有业主表示，绿地是国企，资金问题要解决。
绿地控股财报显示，其单一最大股东为以绿地控股董事长张玉良为核心的员工持股平台上海绿地投资，持股27.31%。上海市国资委下属的上海房地产集团和上海城投集团合计持有绿地46.37%的股份。尽管如此，这两家上海国企并没有采取一致行动。目前，绿地控股为混合所有制企业，无实际控制人。
截至今年一季度末，绿地持有货币资金6.56.8亿元，需偿还的短期债务9.30.2亿元。
5月底，绿地集团以5亿美元的票面利率和75%的票面利率延长2022年6月25日的债券到期日，称因疫情和销售，公司存在问题有现金流，公司计划安排足够的优质资产来偿还债务，计划3年内出售2000亿资产，每年500亿至700亿，包括自有商业、写字楼和酒店。
绿企也承压，房企短期还债压力大
在绿房企业中，除了保利发展、中国海运、华润置地等央企外，龙湖集团无疑是领头羊，被视为民营企业财务稳健的标杆。2021年龙湖集团净负债率为46.7%，剔除预收账款后的资产负债率为67.4%，剔除预收账款后的短期现金负债率-销售监管和限制资金为3.88次。
尽管如此，在长沙市政府官网的市长信箱和当地媒体红网的“人民之声”栏目中，却有关于龙湖集团等待复工的一个项目的思考。不过也有龙湖业主表示，好在是龙湖，买的房子能顺利交房。
据公开报道，今年5月，碧桂园、龙湖集团、美的地产3家龙头民营房企被监管机构评选为示范房企业，陆续发行人民币债券。
《经济日报》报道，在房企融资方面，金融部门积极推动商业银行合理发放房地产开发贷款，重点支持优质房企通过兼并重组等方式抵御风险和困难房企。收购贷款和发行债券。优质项目。2022年以来，70家房企在银行间市场发行债务融资工具1475亿元，对应净融资454亿元，银行间债券市场持续支持房企融资。
有市场研究机构表示，1-5月，其他到位资金，包括房企公开市场债券发行等融资方式，同比下降12.7%至2321亿元。其中，5月份仅为339亿元，环比继续下降。这表明，目前房企境内贷款等到位资金较上月仍处于下降趋势，反映房企融资难点仍有待改善。
据克而瑞统计，6-7月，200家核心房企境内外债务到期约1755亿元，约占下半年到期金额的61%。其中，近两个月到期的民营房企债务约1178亿元，占比67%。
一方面，房地产企业有3条红线，另一方面，2020年12月央行和银保监会为银行设置了两条房地产贷款红线。大银行不超过40%，中型银行不超过27.5%，小银行不超过22.5%等；“个人住房贷款比例”不超过27.大型银行5% 32.5%，中型银行不超过20%，小型银行不超过17.5%等。
上述银行家坦言，过去政策需要一个上限来控制风险；现在，在市场疲软的情况下，银行必须积极控制风险，不敢大幅增加房地产贷款。
有开发商表示，“这里的水还没流”，资金压力很大。