目前，中国房地产行业正面临过去20年的严峻市场形势。
国内外宏观环境的变化和疫情的反复爆发，导致目前我国GDP增速低于预期；虽然全国各地出台了不同的扶持政策，推动房地产市场回暖，但实际落实效果差异化较大，中小城市市场依然低迷；上年同期数据房地产企业销售端仍处于下行通道；销售市场的冷淡也传导至土地市场，民营企业参与拍卖的整体意愿有所下降，导致土地供应量和成交量出现不同程度的下滑，这也对当地金融稳定构成挑战。
在这样的市场环境下，房地产企业的稳健经营显得尤为重要。
6月30日，中国房地产报、中国城市与区域治理研究院正式发布了《2022年中国上市房地产企业经营稳健性研究与评价报告》（以下简称《报告》）。报告通过盈利稳定性、经营稳定性、增长稳定性和财务稳定性4个维度，19个评价指标综合衡量A股和H股上市房地产公司，对各项指标的得分进行分析比较，排名第一一，不只是描述。大局着眼于综合考量房企未来稳定、可持续、高质量发展的能力。可谓是中国上市房企的综合体检报告。最终上榜企业154家，其中A股100家，H股54家。其中，万科、碧桂园、保利发展、绿城中国等房地产龙头企业表现稳健。
当前房地产行业政策继续发力，但市场复苏缓慢。在此行业形势下，报告还提出了房地产上市公司稳健发展的三大战略，即从开发型向开发经营型、从资产型向轻重结合、从同质化转变。差异化发展与转型的竞争。
H股上市房企营业收入跑赢A股
从主营业务收入看，A股上市房企业主平均和中位营业收入分别为8000元和9700元，高于平均水平的公司有18家，代表公司包括建发公司股份、绿地控股、万科A、保利发展等，多为龙头房企。其中，建发股份营业收入排名第一，主要得益于公司2021年开展多项业务，房地产业务销售结算规模增加；绿地控股和万科A的营业收入领先上榜其他A股房地产公司。
2021年A股房企主营业务收入增加65家，下降35家。在同比正增长的房企中，最高的是京能地产（554.86%），最低的是华发股份（0.46%）。但值得注意的是，从数据上看，2021年A股上市房企平均收入增速为26.66%，增幅大于7. 2020年为02%，但这与目前大多数主营业务相对薄弱的公司的经营状况有所不同。
H股上市公司平均营业收入和中位数分别为9500元和9300元。行业集中度高，企业收入差异较大。主营业务收入高于平均值的公司有12家，主要是中国海外发展、碧桂园、华润置地、绿城中国等行业领先的房地产公司。排名较低的公司是主要是中小企业。
整体来看，H股上市房企营业收入优于A股上市房企。
领先的房地产公司拥有出色的净利润
从净利润指标看，A股上市公司平均净利润89781.18万元，22052.59万元。净利润高于平均水平的企业有26家，主要是房地产龙头企业，如万科A、保利发展、招商蛇口等。相反，2021年将出现大量亏损企业，如如华夏幸福、泛海控股、蓝光发展等，大多为陷入困境的企业；从净利润表现来看，企业分化较为严重。
2021年共有34家A股房企净利润增加，66家下降。净利润表现较好的企业多为国企，如陆家嘴、金隅。民营企业净利润基本下降。在净利润同比正增长的公司中，最高的是荣丰控股（1300.79%），最低的是合肥城建（0.01%）。
上榜H股房企净利润均值和中位数分别为5800元和4500元，均值约为中位数的3倍，说明龙头房企净利润突出2022上市房企三道红线统计，净利润显着提高。高于行业平均水平。净利润高于平均水平的公司有12家，龙头房企也表现较好。中国海外发展、华润置地、碧桂园名列前茅。
国企经营稳定性良好
运营稳定性维度主要衡量公司的运营效率和运营管理能力。报告中的主要计算指标包括库存周转率、预收收益保障倍数和库存去库存压力。这三个指标也可以反映房地产企业在保障房源交付方面，存货周转率越高，预收收益保障倍数越高，证明这些企业可能建的房源相对面临未来交付建筑物的压力会更小。
荣丰控股、上海临港、泛海控股、世融兆业等在A股上市房企中，预收保证倍数位居前列；存货周转率最高的是建发股份、新能泰山、金隅集团等。不难看出，两项指标中表现较好的企业大多为国企。
从H股上市房企的经营稳定性综合来看，国有背景的公司仍表现较好。去库存压力和预收收益保障倍数好于民营房地产企业，保障楼盘交付压力相对较小。在成本控制方面，排名靠前的公司包括中国海外发展、中国铁建、正商、碧桂园。
成长稳定性维度衡量一个企业的成长速度和发展潜力。该维度下的计量指标包括净资产增长率、投资性房地产变动、存货减值率。在这三个指标中，投资性房地产的变化更能反映公司在遇到经营困难后通过出售资产或通过投资性房地产进行经营转型的潜力或能力。该指标排名靠前的房企多为招商蛇口、新城控股、万科A、金融街、陆家嘴、金隅、大悦城、保利发展等。
企业数量逐渐从“三条红线”向“三条全绿”转变
财务稳定性是衡量公司资本结构、长期和短期偿付能力以及融资实力的指标。该维度主要评价上市房企“三条红线”的三个指标。综合来看，A股上市公司中，“三条红线”全绿的公司包括万科A、保利发展、滨江集团、金地集团等，且多为经营相对稳健的龙头地产公司和出色的表现。
A股100家公司中，未踩过红线或踩过其中一条红线的公司约占总数的三分之二，H股数量明显高于A股。
在上榜的54家H股公司中，“三道红线”全绿公司包括旭辉控股、越秀地产、中国金茂、远洋集团、龙湖集团。
另外，无论是A股还是H股公司，“三条红线”政策出台后，企业踩中间红线的现象明显改善，不少企业也逐渐发生变化从踩“三红线”到“三线全绿”企业。
整体来看，在A股上市房企主营业务收入经营稳定性排名中，千亿规模以上房企中，保利发展、招商蛇口、万科A位居榜首前三名；主营业务收入为300亿元的1000-1000亿元房地产企业中，金地集团、大悦城、首凯股份表现较好；主营业务收入100亿元至300亿元的房地产企业中，信达置业、中交置业、北辰产业标的对象；在主营业务收入低于100亿元的企业中，新能泰山、光大嘉宝、南国置业名列前茅。
在A股公司中，大部分房地产公司在中短期内谋求稳健发展，而在中长期则侧重于发展经营性业务，增强综合实力。
在H股上市房地产公司主营业务收入经营稳定性排名中，千亿规模以上房地产企业中，中国海外发展、华润置地、龙湖集团进入前三名；主营业务收入300亿元至1000元 亿元房企中，中国金茂、远洋集团、越秀地产位居前列；主营业务收入100-300亿元的房地产企业中，保利地产、大悦城地产、五矿地产为行业标杆；在主营业务收入在100亿元以下的房地产企业中，中国新城、上市城开、万达酒店是小型房地产企业的样本。
从H股排名来看，国企、央企和大型房企的韧性更强。与其他类型房企相比2022上市房企三道红线统计，央企和大型房企在盈利、经营、成长、财务四个维度上保持稳定。具有更大的优势，能够更好地处理扩张与稳健经营的关系，在行业低迷时期体现出更强的抗风险能力。
